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长三角都市圈哪里是未来的地产投资洼地?

admin3周前 (11-20)金融4
前言

长三角城市群是当前中国区域经济活力最强的城市群 ,特别是在2020年新冠疫情期间包邮区(江浙沪)政府的公共危机处理能力受到了广泛肯定 ,长三角也是率先实现了复工复产,在2020年的房价上涨中,长三角虽然不及珠三角的深圳 、东莞亮眼 ,但是涨幅也着实不小,当前,上海 、杭州、南京、宁波 、苏州、无锡城市体量在长三角属于第一梯队 ,房价自然也远远高于其他城市,目前均施行较为严格的限购政策,而在长三角紧随第一梯队的城市 ,江苏这边显然是南通,浙江由于温州不属于长三角城市群,嘉兴、绍兴排名靠前。南通 、嘉兴紧邻上海 ,都想做上海的后花园,而嘉兴和绍兴又都紧邻杭州,与杭州进行城市对接 。这三座城市的房价到底贵了吗?今天 ,我们不妨将三个城市放在一起做个深度比较 。

城市规模

2020年 ,南通GDP突破1万亿,达到10036亿元,三座城市中最高 ,经济总量全国第21位,江苏省第4位,年增幅为4.7% ,人均GDP12.83亿元。嘉兴GDP5509亿元,经济总量排名全国第41,浙江第5位 ,年增幅3.5%,人均GDP11.48万元。绍兴GDP6001亿元,经济总量全国排名第36位 ,浙江排名第4,年增幅3.3%,人均GDP14.32在三座城市中最高 。从三座城市整体经济总量过去5年的累计增幅看 ,南通以62.23%的GDP增幅在三座城市中排名居前 ,这与江苏整体的城市发展情况相符,江苏不仅有4座万亿GDP城市,紧随其后的常州、徐州GDP均超过7000亿元 ,扬州超过6000亿元,均排名全国前40位。而浙江的两座城市GDP增长相对较慢,特别是绍兴 ,过去5年累计增幅仅34.35%,跑输全国平均水平。

三座城市中,面积最大的是南通 ,为首批14个沿海开放城市之一,面积为8544平方公里,下辖3区5县(市) 。绍兴地域面积仅次于南通 ,面积8256平方公里,下辖3区3县(市)。嘉兴市面积最小,仅4223平方公里 ,浙江省倒数第二(陆地面积仅仅大于群岛城市舟山)下辖2区5县。

三城规模指标比较表

人口与收入

最新的全国第七次人口普查数据中 ,南通市常住人口772.66万人,嘉兴常住人口540.09万,绍兴常住人口527.1万 ,但考虑到嘉兴的地域面积不到其他两城的二分之一,人口密度远远高于上述两城 。户籍人口与常住人口的比值,代表外来人口的数量 ,非户籍人口占比越高,代表城市未来购房需求越高,从该比值来看 ,嘉兴为68.02%,绍兴为84.93%,特别要指出的是 ,南通由于未公布2020年的户籍人口数据,笔者只能用2019年数据代替,以2019年户籍人口比上2020年南通市常住人口 ,比值为98.34%。但如果按照南通市2019年比值看 ,常住人口小于户籍人口的情况,该比值达到了103.83%,三城中嘉兴外来人口比例最高 ,未来城市的购房需求潜力更大。

从人口变化情况看,由于南通市未公布2020年的人口变动情况,从公开数据获知 ,南通市2019年户籍人口较上年下降2.7万人,嘉兴市增长3.68万人,绍兴市下降2230人 。而从长期数据也基本证了这一人口变化趋势 ,2015年-2019年,南通市常住人口仅增长1.8万人,而户籍人口下降了6.98万人 ,证明南通近几年人口外流比较严重,大量本地户籍人口前往周边城市工作、生活,而本地对外来人口的吸引力不强 ,人口流失是长期制约房价的重要因素 ,值得高度警惕。据《南通日报》5月12日报道,“记者从权威渠道获悉,南通常住人口发生喜人变化 ,将超越户籍人口,跨入人口净流入城市行列。 ”其人口流失的趋势有所缓解 。人口流失的情况在江苏并不是南通一地,在去年做苏州和宁波数据对比时 ,笔者曾经指出,近年来江苏省人口流入情况较浙江明显偏低,中西部外来人员回流明显 。而绍兴同样存在人口增长乏力的情况 ,常住人口增速为三城最低,户籍人口过去5年增幅仅不足2%,反观嘉兴在三城中 ,人口增长速度最为快速,常住人口20年较15年增长达81.59万人,呈现出对于人口的较大吸引力。

另一方面从学龄儿童增长数据分析 ,在去年的《宁波房价贵不贵?————宁波VS苏州》一文中 ,笔者曾经分析,一个城市学龄儿童的增速越快,房价就越高。比如说 ,深圳房价涨的很快,除了刚才说的原因外,还有一个非常重要的原因 ,就是深圳学龄儿童的增速是全国最快的 。从2000年到2016年,学龄人口增长超过300%,不仅是全国最快的 ,而且是第二名厦门的2倍,第三名北京的3倍。这样一来,你就明白为什么深圳 、厦门、北京的房价涨的那么快了。家里有个小孩要上学 ,买房就变成了“刚需 ”,人们就不会再犹豫了 。而且买了之后还一举两得,不仅解决了孩子上学问题 ,房子还增值了。近5年在校小学生人数嘉兴增长依然最快 ,增长了14.52%,南通增长了14.07%,而绍兴下降了1.72%。

从城乡居民可支配收入角度分析 ,绍兴的城镇可支配收入达到6.67万元为三城最高,嘉兴农村可支配收入3.98万元为三城最高 。南通在两项指标上均排名三城末位,但是近5年增幅为三城最高。三城中南通的城市人口已经达到500万 ,人口的城市化率也为三城最高,未来城市化空间已经较为有限。

三城人口与收入指标比较表

数据来源:各地统计局统计年鉴(户籍人口数据南通为2019年数据,城镇人口均为2019年户籍人口数据)

城市经济活力与土地供给

按一般公共预算收入减去一般公共预算支出来测算地方财政情况 ,南通为赤字441.2亿元,嘉兴为赤字113.4亿元,而绍兴为赤字123亿元 ,嘉兴在三座城市中,公共预算赤字最低,而南通高达441.2亿元的赤字 ,这是什么概念?我们比较下宁波 ,2020年宁波的公共预算赤字是231.3亿元,而宁波的一般公共预算收入达到了1510.8亿元,收入是南通的2倍多而赤字只有南通的一半左右 ,证明南通目前的财政情况还是比较堪忧的,如果看过去5年的收入和支出的增长情况,南通的一般公共预算收入 ,5年仅增长了2.19%,绝对额仅增长13.7亿元,同期嘉兴增长了70.91% ,绝对额达到248.45亿元,一般公共预算收入超过了绍兴 。而绍兴增长了49.91%,绝对额达到181.11亿元。但是同期 ,南通的一般公共预算支出增长44.37%,虽然在三城中幅度不高,但绝对额达到322.1亿元 ,为三城最高。同期 ,嘉兴一般公共预算支出增长67.89%,而绍兴的一般公共预算支出增长58.29% 。再看2020年,南通的一般公共预算支出增长了11.1% ,一般公共预算收入却只增长了3.2%,同是受疫情影响下,嘉兴的一般公共预算支出却下降了7.13% ,而一般公共预算收入增长5.9%,绍兴一般公共预算支出也仅新增4.1%,收入增长为2.9% 。无论从长期还是短期看 ,南通的财政情况均令人担忧,虽然2020年GDP首破万亿大关,但收支缺口持续扩大 ,依靠政府主导,投资拉动GDP增长的方式后劲不足。这也必将体现在未来房价的发展空间上。

从商品房销售面积看,南通2020年商品房销售面积最大 ,达到了1999.6万平方米 ,绍兴近5年增幅最大,达到了152.89%,而嘉兴商品房销售面积最小 ,增长也最慢,说明嘉兴整体对于房地产的依赖程度不高,但是考虑到嘉兴的地域面积相对两城也较小一些 ,城市化程度也实属不低 。

三城财政与房地产销售数据比较表

第三产业占比,反应的是经济收入的稳定性,一般来说服务业受经济下行影响小于第二产业。南通作为全国首批14个沿海开放城市之一 ,开放较早,目前服务业占比47.9%,嘉兴市传统上的鱼米之乡服务业占比46% ,绍兴作为全国著名的旅游城市和历史文化名城,又有发达的轻工业做支撑,服务业占比近几年大幅提高 ,达到了51.2%。从上市公司数量是反应区域经济活跃程度的重要指标 ,浙江民营经济发达的优势显现,绍兴上市公司达83家最多,且近5年新增达到23家 ,嘉兴也达到了66家,近5年新增达到26家最多,南通仅35家 ,仅5年新增上市公司仅3家 。

三城经济活跃程度比较表

各地房地产政策

从各城市情况看,目前仅嘉兴2021年4月加大了限购力度,即外地人限购一套 ,本地人限购3套,其他两个城市并未限制。对于贷款,基本上三城均执行认贷不认房的首套政策 ,即有住房贷款未结清则认定为二套,属于首套认定政策中最为宽松的政策类型。在限售政策方面,嘉兴对于全市限售2年 ,绍兴仅对市区限售2年 ,而南通除部分廉价房外基本不限售 。整体看,房地产政策上嘉兴最为严格,绍兴次之 ,南通最为宽松。

三城限购政策比较表

结论——整体房地产市场判断:嘉兴>绍兴>南通

截止到2021年4月,三城平均二手房价格最高为绍兴的18294元,其次为南通16510元 ,嘉兴为13302元。嘉兴与绍兴和南通相比,虽然无论从经济体量、人口总量 、地域面积等指标上与另外两城外无法相比,但在人口与收入维度和城市经济活力等维度上 ,无论在增速和增量指标上均领跑三城 。在与长期房地产市场健康发展息息相关的人口增速、户籍人口占比、小学生增速等指标处于领先地位。在与中期房地产市场变化息息相关的城市财政收支情况和土地供给情况中,也均领跑三城。从数据上反应,过去三年嘉兴房价整体上涨幅度在三城中最低 ,为20.9%,过去一年为11.7%,排名第二 ,仅次于绍兴的12.88% ,证明嘉兴的整体房地产市场动能尚未完全释放,相关其他两城更加健康 。绍兴的当前购买力不输于嘉兴,城镇居民人均可支配收入最高 ,说明绍兴藏富于民的购买力仍然很强,目前的房产价格为三城最高 。绍兴人口城市化率最低,未来仍然有通过城市化 ,加速农村人口转移的红利。不容忽视的是,近年来绍兴人口增长缓慢,特别是在校小学生人数近5年负增长 ,说明在当前长三角城市的抢人大战中,绍兴已暂时落后。确实,绍兴市区毗邻杭州 ,在最新甬 、台 、舟三市联合发布的宁波都市圈规划中,南部的新昌,嵊州均纳入宁波都市圈范围 。再加上上海作为区域龙头的吸引力 ,若没有形成在城市群中与其他城市差异化的产业结构 ,三大核心城市的人口虹吸效应不容忽视。好在,绍兴服务业占比和上市公司数量均较高,区域经济活力仍然较高。三城中 ,南通的情况最为堪忧,过去三年,南通房价在三城中涨幅最大 ,为41.02%,充分享受了毗邻上海的投资外溢效应,虽然经济体量最大 ,地域面积最大,有第二苏州的概念 。但财政情况恶化,人口流失的情况不容忽视 ,再加上城市化率已经较高,未来一段时间房价上涨空间还要看城市产业结构变化,通过发展消化当前的不利数据表现。

三城房价走势图(安居客数据)

三地市辖区房产价格情况表(安居客数据)

数据来源:

1.《2020年南通市国民经济和社会发展统计公报》

2.《2020年绍兴市国民经济和社会发展统计公报》

3.《2020年嘉兴市国民经济和社会发展统计公报》

4.《2015年南通市国民经济和社会发展统计公报》

5.《2015年绍兴市国民经济和社会发展统计公报》

6.《2015年嘉兴市国民经济和社会发展统计公报》

7.《2020年南通市统计年鉴》

8.《2020年绍兴市统计年鉴》

9.《2020年嘉兴市统计年鉴》

10.《2020年宁波市国民经济和社会发展统计公报》

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